久久毛片艾草一级,在线人妻,91尤物视频盛宴,欧美日日澡夜夜澡A片免费户村病

在城市房地產(chǎn)估價(jià)中，市場(chǎng)法是比較經(jīng)常運(yùn)用到的一種方法，市場(chǎng)法形成的理論依據(jù)是房地產(chǎn)形成的替代原理。

一、替代原則

1.在房地產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)原則中，均出現(xiàn)：恪守“獨(dú)立、客觀、公正、合法”，遵循合法原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則。

2.替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

所謂的類似房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)中的用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建筑檔次、權(quán)力性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象的相同或者相當(dāng)，并與估價(jià)對(duì)象處于同一供求圈。所謂的同一供求圈，是指與估價(jià)對(duì)象具有**的替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。

3.替代原則要求所使用的可比實(shí)例必須是與估價(jià)對(duì)象具有**替代性的房地產(chǎn)，然后根據(jù)他們之間的差異對(duì)具有**替代性的房地產(chǎn)的價(jià)格作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

不能獨(dú)立地思考估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)的價(jià)格，而要考慮相近效用房地產(chǎn)價(jià)格之間的差別。

特別是作為同一估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一時(shí)期，按同一估價(jià)目的，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該有一個(gè)合理的價(jià)差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格。

4.在現(xiàn)實(shí)中，拆遷鑒定專家就發(fā)現(xiàn)這種情況：?jiǎn)巫诜康禺a(chǎn)的估價(jià)結(jié)果難以看出其不合理之處，但是把它與其他房地產(chǎn)的價(jià)格或估價(jià)結(jié)果放到一起進(jìn)行比較時(shí)就發(fā)現(xiàn)其不合理，沒有合理的差價(jià)，甚至出現(xiàn)價(jià)格高低順序顛倒的情況。如：同梯位的單元，第三層的價(jià)格比**層的價(jià)格更低的情況。

二、做房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要考慮的因素

(一)替代原則需要估價(jià)人員必須選取正常市場(chǎng)價(jià)格的案例

1.由于估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格是通過類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格來求取的。

市場(chǎng)上交易雙方的動(dòng)機(jī)、偏好、對(duì)市場(chǎng)行情的了解及討價(jià)還價(jià)能力不同，具體的一宗房地產(chǎn)可能會(huì)偏正常市場(chǎng)價(jià)格。

但是，只要有較多的實(shí)例，根據(jù)大數(shù)定律，其成交價(jià)格的綜合結(jié)果可以作為市場(chǎng)價(jià)格的**參考。

2.特別應(yīng)當(dāng)注意的是，目前存在較多的是由于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的因素，導(dǎo)致部分交易案例買賣雙方報(bào)交易所備案的價(jià)格與實(shí)際的成交價(jià)存在較大的差異。

如果使用這些案例作為可比實(shí)例，將導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)行情存在明顯的背離。

3.所以采用市場(chǎng)法的前提條件，應(yīng)當(dāng)要選取正常市場(chǎng)價(jià)格的案例作為可比實(shí)例，否則在報(bào)告的初始階段就已采用不客觀的數(shù)據(jù)，那接下來的修正也就不可能得到一個(gè)公允的估價(jià)結(jié)果。

(二)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)中應(yīng)當(dāng)考慮的問題

1.選取了可比實(shí)例后，一般需要對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使他們之間的口徑一致、相互可比、 并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來，而后進(jìn)行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。

2.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包含：統(tǒng)一付款方式、 統(tǒng)一采用單價(jià)、 統(tǒng)一幣種和貨幣單位、 統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位。

3.根據(jù)目前的情況，可比案例如果為二手房，在建立統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵中需要特別注意的是內(nèi)裝修及土地使用權(quán)的方式。

在早期的拆遷評(píng)估中，基本上估價(jià)機(jī)構(gòu)將內(nèi)裝修因素列入個(gè)別因素中進(jìn)行修正，而將土地使用權(quán)取得方式的不同涉及到土地出讓金在**進(jìn)行扣除。

后來多數(shù)機(jī)構(gòu)達(dá)成比較一致的意見，覺得應(yīng)當(dāng)在建立價(jià)格可比基礎(chǔ)里予以調(diào)整、修正，來建立共同的基礎(chǔ)。特別是土地出讓金，由于選取的案例為樓層不一致的單元房，而且土地級(jí)別也可能存在不同等級(jí)，土地出讓金在建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)直接扣除應(yīng)當(dāng)更合適。

(三)對(duì)交易情況的修正

1.交易情況的修正就是要將不正常的成交價(jià)格修正為正常的成交價(jià)格。

2.就目前有些城市的情況看，存在因虛報(bào)而出現(xiàn)的不正常的成交價(jià)格。作為一個(gè)估價(jià)小組來說，如果要采用這樣的案例，那么就應(yīng)將其修正到正常的成交價(jià)格上來。

3.如果是稅費(fèi)方面的轉(zhuǎn)移，這樣的申報(bào)的價(jià)格偏離幅度還不會(huì)很大，比較容易修正。 但如果是存心虛報(bào)成交價(jià)格，那就會(huì)存在實(shí)際的成交價(jià)格與申報(bào)價(jià)格差異明顯，可能修正的幅度會(huì)超過《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》里規(guī)定的幅度范圍(單項(xiàng)不超過20%)，所以如果出現(xiàn)此類型的案例，就要果斷舍去此案例。

(四)對(duì)交易日期的調(diào)整

交易日期的調(diào)整實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，所以也可以成為房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)整。

【免責(zé)聲明：本站系本網(wǎng)編輯轉(zhuǎn)載，轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。本站只提供參考并不構(gòu)成任何投資及應(yīng)用建議，如涉及作品內(nèi)容、版權(quán)和其它問題，請(qǐng)?jiān)?/span>30日內(nèi)與本網(wǎng)聯(lián)系，我們將在**時(shí)間刪除內(nèi)容！】

信息發(fā)布：今日頭條

信息來源：四川中天資產(chǎn)評(píng)估

來源鏈接：https://www.toutiao.com/article/7077534261934293535/?channel=&source=news

部分圖文轉(zhuǎn)載自網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原作者所有，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們刪除。如內(nèi)容中如涉及加盟，投資請(qǐng)注意風(fēng)險(xiǎn)，并謹(jǐn)慎決策